Voir l’immobilier autrement : détenir une propriété ou investir dans des FPI?

Résumé

Depuis longtemps au Canada, l’investissement immobilier est vu comme un bon accumulateur de richesse à long terme. Plusieurs options existent : l’acquisition traditionnelle de propriétés et les fonds de placement immobilier (FPI), entre autres solutions passives. Cet article compare les avantages et particularités des deux approches pour vous éclairer vers la stratégie qui vous convient.

L’immobilier fait toujours couler beaucoup d’encre au Canada. Une propriété, ce n’est pas seulement un endroit où vivre. C’est l’élément central des stratégies de génération de patrimoine pour de nombreux Canadiens. Une étude de Royal LePage a révélé qu’au Canada, environ 4,4 millions de personnes possèdent des immeubles de placement et près de 9 millions voudraient investir dans l’immobilier au cours des trois prochaines années. Cet intérêt généralisé reflète la position bien établie de l’immobilier à titre de moteur de croissance financière à long terme.

Lorsqu’il est question d’investissement immobilier, on pense généralement à la propriété directe. Elle consiste à acheter et à gérer soi-même des immeubles locatifs. Vous vous occupez de tout : de la sélection des locataires jusqu’aux travaux d’entretien et de réparation.

Cependant, une autre approche souvent ignorée en immobilier permet de générer de la richesse : investir dans des fonds de placement immobilier (FPI). Ces fonds acquièrent et exploitent des biens immobiliers qui génèrent des revenus et dont la gestion quotidienne est assurée par des équipes internes ou des fournisseurs indépendants. Les FPI vous permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à assumer les responsabilités d’un propriétaire.

Familiarisez-vous avec les différences entre ces deux stratégies de placement immobilier, et vous serez en meilleure position de prendre des décisions financières éclairées. Dans cet article, nous explorons les avantages et particularités de chaque approche afin que vous puissiez déterminer celle qui correspond le mieux à vos objectifs de placement et à votre mode de vie.

Que sont les FPI et comment investir?

Les FPI existent au Canada depuis 1993 , et permettent aux investisseurs de détenir des parts de portefeuilles de biens immobiliers gérés par des professionnels dans divers secteurs, notamment le résidentiel, l’industriel, les commerces de détail, les immeubles de bureaux, les soins de santé et l’hôtellerie. Les FPI peuvent être cotés en bourse ou privés. Chaque type de FPI présente des avantages distincts en fonction des objectifs et de la tolérance au risque de chacun.

Voyez les FPI comme des fonds communs de placement immobiliers qui, au lieu d’investir dans un portefeuille diversifié d’actions ou d’obligations, vous donnent accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers qui génèrent des revenus sans que vous ayez à acheter ou à gérer vous-même des propriétés.

Lorsque vous investissez dans un FPI, vous mettez votre argent en commun avec d’autres investisseurs pour acquérir une partie d’un grand portefeuille immobilier. Une équipe de gestionnaires interne ou externe s’occupe de tous les aspects liés aux propriétés en portefeuille, de la location jusqu’à l’entretien courant. En retour, les investisseurs touchent des revenus réguliers sur les immeubles locatifs.

Cette structure vous donne accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, de marchés et de types d’actifs, le tout grâce à un seul et même placement géré par des professionnels de l’immobilier.

Propriété directe ou recours à un FPI : comparaison détaillée

Même si les FPI et la propriété directe présentent chacun de bons avantages, vous devez tenir compte des facteurs suivants pour choisir l’approche la mieux adaptée à vos objectifs et à votre mode de vie.

Accessibilité et coûts initiaux

Par leurs grandes disparités, les coûts initiaux creusent un fossé énorme entre les deux approches. Ils mènent souvent vers une seule option réaliste pour de nombreux investisseurs.

Plusieurs ne réalisent pas qu’en règle générale, les FPI posent beaucoup moins d’obstacles initiaux que la propriété immobilière directe. Les FPI cotés en bourse permettent un accès à l’immobilier à faible coût, mais sont généralement soumis à la volatilité du marché et à l’imprévisibilité. Les FPI privés, qui exigent souvent un investissement minimum plus élevé, peuvent offrir encore plus de stabilité et de transparence, en plus de donner accès à des portefeuilles immobiliers gérés par des professionnels.

En revanche, la propriété immobilière directe nécessite un capital initial important. Les résidences principales peuvent être admissibles à l’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL),, qui permet aux propriétaires de verser une mise de fonds de seulement 5 %. En revanche, l’accès à l’assurance de la SCHL pour les immeubles de placement varie en fonction du type d’occupation.

Par exemple, pour acheter un duplex de 750 000 $, vous aurez besoin d’une mise de fonds de seulement 50 000 $ si vous vivez dans l’un des logements, mais de 150 000 $ s’il s’agit uniquement d’un immeuble de placement. Voilà qui triplerait l’investissement initial en capital pour le même actif.

L’achat d’immeubles commerciaux pose encore plus de conditions : il nécessite généralement une mise de fonds de 25 à 35 % auxquels s’ajoutent les frais de clôture et d’autres dépenses, qui s’élèvent souvent à plusieurs centaines de milliers de dollars.

Particularités et avantages fiscaux relatifs aux placements immobiliers

Au Canada, les FPI et la propriété directe offrent des occasions de croissance et des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Dans les deux cas, une vente peut générer des gains en capital. Soulignons toutefois que les porteurs de parts de FPI peuvent mettre leurs gains à l’abri de l’impôt lorsqu’ils passent par des comptes enregistrés tels que les régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), les comptes d’épargne libre d’impôt (CELI), et les fonds enregistrés de revenu de retraite (FERR). Pour leur part, les propriétaires directs peuvent déduire diverses dépenses de leurs impôts, notamment les frais de publicité, d’assurance, d’intérêts et de réparation, ainsi que les impôts fonciers et les services publics, comme l’explique le gouvernement du Canada.

Lors du rachat d’un placement dans un FPI ou de la vente d’un immeuble locatif, la plus-value est soumise à l’impôt sur les gains en capital. Au Canada, le taux d’inclusion des gains en capital est de 50 % Ce montant s’ajoute au revenu et est soumis au taux marginal d’imposition. Voici un exemple du calcul de l’impôt sur un immeuble locatif que vous avez acheté pour 600 000 $ et que vous revendez pour 1 000 000 $ :

Investissement en temps

Le temps et les efforts nécessaires pour gérer votre placement varient considérablement entre les FPI et la propriété directe, ce qui en fait un point non négligeable pour les personnes occupées qui recherchent une source de revenus véritablement passive.

Lorsque vous achetez et gérez des biens locatifs, vous vous engagez à faire bien plus que simplement percevoir des loyers. En effet, vous devez participer activement à la sélection des locataires, à la négociation des baux, à la coordination de l’entretien et au respect de la réglementation. Certes, vous pouvez confier ces tâches à une société de gestion immobilière, mais à un certain prix.

Les FPI, en revanche, offrent une expérience de placement véritablement passive. Des équipes de gestion professionnelles s’occupent de toutes les activités courantes des immeubles, dont l’achat et la vente, la mise en location et l’entretien. Vous avez donc accès aux avantages des placements immobiliers sans les responsabilités courantes liées à la propriété.

Liquidité

La rapidité avec laquelle vous pouvez accéder à vos fonds investis est aussi différente. Les FPI privés sont généralement conçus pour des investissements à long terme et comportent habituellement des périodes de rachat mensuelles ou trimestrielles, ce qui offre une certaine liquidité aux investisseurs et encourage un horizon de placement à long terme.

En revanche, la propriété directe d’un bien immobilier offre beaucoup moins de liquidité. Les transactions immobilières prennent du temps et exigent des frais de clôture; c’est sans compter les fluctuations potentielles sur les marchés. En période de ralentissement économique, il peut être difficile de vendre une propriété rapidement ou à un prix favorable, ce qui peut contraindre les propriétaires à conserver leur propriété dans une conjoncture sinueuse.

Revenus et flux de trésorerie

Les deux approches peuvent générer des revenus périodiques, dont la prévisibilité, la fréquence des revenus et les responsabilités de gestion diffèrent considérablement.

Les FPI offrent généralement des revenus immobiliers passifs sous forme de versements trimestriels ou mensuels. Bon nombre d’entre eux proposent un plan de réinvestissement des distributions (PRD). Comme son nom l’indique, il permet de réinvestir automatiquement les versements dans des parts supplémentaires, ce qui favorise la composition du rendement au fil du temps.

Les biens locatifs peuvent générer des revenus mensuels grâce à la perception des loyers, qui aide à couvrir les remboursements hypothécaires et les dépenses liées à la propriété. Toutefois, ces revenus dépendent entre autres du taux d’inoccupation, de la fiabilité des locataires et de l’entretien continu des propriétés.

Diversification du portefeuille et gestion des risques

La gestion des risques par la diversification de titres est un principe fondamental de l’investissement. En effet, la diversification est au cœur d’une bonne gestion des risques, et le recours à des FPI et la propriété directe représentent des approches bien différentes pour construire un portefeuille immobilier équilibré.

Les FPI permettent de bâtir en toute simplicité un portefeuille diversifié de placements immobiliers en répartissant le risque parmi un nombre important de propriétés et en diversifiant les catégories d’actifs et les régions géographiques. Cette diversité réduit les effets des fluctuations localisées du marché et stabilise les flux de trésorerie au fil du temps.

La propriété directe de biens immobiliers entraîne de facto une concentration du risque. En effet, il suffit d’un appartement vide, d’une grosse rénovation imprévue ou d’un ralentissement du marché local pour entraver le rendement global. Toutefois, lorsque les marchés vont bien, les investisseurs peuvent bénéficier d’une augmentation de la valeur des biens immobiliers et d’une hausse des revenus locatifs.

Niveau de contrôle

L’influence que vous avez sur la gestion d’une propriété varie considérablement entre les FPI et la propriété directe. Quand vous investissez, vous devez déterminer le degré de contrôle que vous souhaitez avoir dans la gestion courante de votre actif.

Les FPI vous offrent un contrôle limité sur les décisions de placement. En effet, vous n’avez pas d’influence sur les acquisitions ou les ventes de biens immobiliers, la sélection des locataires ou les activités courantes des propriétés en portefeuille. En raison de ces contraintes, les investisseurs doivent bien se renseigner sur l’expérience et la stratégie de placement de l’équipe de gestion avant d’investir. Ils pourront alors s’assurer d’être bien à l’aise avec l’approche décisionnelle de l’équipe.

La propriété directe, en revanche, donne aux investisseurs le plein pouvoir décisionnel. Que ce soit le choix de propriétés à acquérir, les rénovations à effectuer, la détermination des modalités des baux et la sélection des locataires, les propriétaires doivent gérer tous les aspects liés à la gestion et à l’exploitation de leur placement.

Conclusion

Au Canada, les placements immobiliers demeurent des outils intéressants pour constituer un patrimoine solide. Propulsée par une conjoncture favorable sur les marchés et le regain de confiance des investisseurs, la possibilité de rendements substantiels peut être élevée.

Les fonds gérés par Skyline—Skyline Apartment REIT, Skyline Industrial REIT, Skyline Retail REIT, and Skyline Clean Energy Fund ont généré des rendements historiques annualisés oscillant entre 8 et 14 % depuis leur création¹. Ces placements privés non traditionnels offrent une diversification géographique sur plusieurs actifs, exigent un placement initial peu élevé et sont entièrement gérés par des professionnels.

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Notes de bas de page et avertissements

1. Il s’agit d’une fourchette de rendements depuis la création des fonds. Skyline Apartment REIT : 7,52 % sur 1 an, 8,15 % sur 3 ans, 11,43 % sur 5 ans, 14,28 % sur 10 ans et 13,54 % depuis la création (1er juin 2006); Skyline Industrial REIT : 5,72 % sur 1 an, 9,38 % sur 3 ans, 16,34 % sur 5 ans, 15,91 % sur 10 ans et 14,22 % depuis la création (10 janvier 2012); Skyline Retail REIT : 8,28 % sur 1 an, 7,78 % sur 3 ans, 10,24 % sur 5 ans, 12,39 % sur 10 ans et 11,80 % depuis la création (8 octobre 2013); Skyline Clean Energy Fund : 8,95 % sur 1 an, 9,41 % sur 3 ans, 9,35 % sur 5 ans et 9,06 % depuis la création (3 mai 2018). Les rendements présentés correspondent aux parts de catégorie A et ne garantissent pas les résultats futurs des parts de catégorie F. Données au 25 janvier 2025 pour Skyline Retail REIT, au 30 juin 2025 pour Skyline Apartment REIT et Skyline Industrial REIT et au 2 juillet 2025 pour Skyline Clean Energy Fund.